Záměr developera - distribuční centrum

Vážené občanky, vážení občané,

na neformálním setkání občanů a zastupitelů obce Choťánky s developerem a investorem záměru výstavby distribučního centra v obci na sále „školy“ dne 18.2.2025,  jsme zaznamenali požadavek  zúčastněných občanů na konání referenda vztahujícího se k záměru výstavby distribučního centra v obci.

Jednání k tématu konání referenda bude zařazeno do programu některého z dalších zasedání zastupitelstva Obce Choťánky .

Pozvánka a program zasedání bude včas zveřejněn na úřední desce obce Choťánky, minimálně 10 dní před jeho konáním.

Děkuji.

Klára Vaňková,  starostka obce

Otázky a odpovědi k plánovanému stavebnímu záměru 

(10.3.2025)

Níže první sada otázek a odpovědí k záměru výstavby distribučního centra.

1. Na základě jakých informací jste toto chtěli odsouhlasit, co konkrétně přispělo ke schválení takové smlouvy. Jak dlouho se tím zastupitelstvo už zabývalo, proběhla jednání s investorem apod.?
   
   Plánovací smlouva nebyla dosud zastupitelstvem schválena. První informace o zájmu investora byla sdělena zastupitelstvu v druhé půli listopadu 2023. Nabídkou spolupráce se zastupitelstvo na konci února 2024 odmítlo zabývat, neboť ji nepovažovalo za relevantní k projednání a k dalšímu jednání o obsahu spolupráce. V průběhu letních měsíců 2024 investor navrhl, že přepracuje nabídku spolupráce. Investoru byly při jednání sděleny základní požadavky na možnou spolupráci a zastupitelé se začali zabývat zcela novou nabídkou investora v září 2024, kdy byly představeny hlavní parametry projektu, jeho přínosy i možná rizika.
   
   Obec o jednáních s investorem stručně informovala v rámci usnesení zastupitelstva, které visí na úřední desce obce a na web jsou umístěny pod názvem Informace OZ (viz další komentář níže).
   
   Zastupitelstvo při zvažování další spolupráce s developerem zohledňuje strategické rozvojové plány obce, možnosti infrastruktury a ekonomické dopady. Jednání s investorem probíhala tak, aby bylo možné vyjednat co nejvýhodnější podmínky pro obec, zejména v oblasti dopravního napojení, ochranných opatření a finančních přínosů.
   
   Požadavky obce vycházely z analýzy území, ekonomických dopadů a celkové koncepce rozvoje. Hlavním cílem je zajistit, aby projekt nepřinesl zátěž pro občany a zároveň přispěl k modernizaci infrastruktury a výraznému zvýšení příjmů do obecního rozpočtu.
   
   Pro Vaši informaci uvádím, že obec má ročně volné investiční prostředky na rozvoj obce ve výši cca 1,5 mio. Záměr by přinesl pro obec přímých 90 mio (prodej pozemku a změna ÚP) + příjem za odnětí půdy ze ZPF v milionových částkách + nemalý budoucí příjem z nemovitostní daně. Uvedené prostředky by bylo možné použít na investice rozvoje obce (viz. níže).
2. Byla tato firma jediná, která měla o pozemek zájem? Nebo byli ve hře i další. Proč je zrovna tato nabídka natolik zajímavá, že se dostala až do této fáze. Není k dispozici jiné řešení, které by přineslo obci peníze a užitek?
   V minulosti se občas objevila neoficiální informace o zájmech různých skupin o dotčené pozemky. Investor zahájil jednání s obcí až ve chvíli, kdy uzavřel smlouvy se všemi ostatními vlastníky pozemků v lokalitě. V průběhu jednání s občany zazněly od občanů návrhy, proč se na pozemcích nerealizuje např. bytová výstavba (tj. jiné řešení, které by přineslo obci peníze). Choťánky byly a jsou v posledních letech zasaženy masivní výstavbou rodinných domů (cca 300 realizovaných i plánovaných). Další nová bytová výstavba (kromě dosud schválených v ÚP) by bohužel přinesla daleko větší zatížení pro stávající infrastrukturu obce a vyvstala by další potřeba masivních investic ze strany obce do posílení infrastruktury (školka, škola, vodovody a kanalizace atd.). Příspěvky stavebníků by sice částečně pokryly náklady nicméně zbývající významné prostředky by bylo složité pro obec získat. Další skutečností je, že pořizovatel ÚP sdělil obci, že další rozšíření výstavby rodinných domů není možný kvůli nedostatečné infrastruktuře. Záměr výstavby skladovacích hal nepřináší zatížení sociální infrastruktury obce a investor se zavazuje uhradit veškeré náklady spojené s nutným rozšířením infrastruktury (vodovod, kanalizace).
   
   Pro Vaši informaci uvádím, že rozvoj obce je v rámci dekády ze současných 450 obyvatel predikován až na 1900-2000, obec musí tedy zajistit jak občanskou vybavenost, tak infrastrukturu.
3. Co si od toho zastupitelstvo/obec slibuje, že to přinese za benefity pro obec a její občany. Prosím buďte konkrétní, co to vyloženě přinese kromě finálního obnosu. 
   
   Obec získá konkrétní finanční benefity nutné pro další rozvoj obce a dále obec získá silného dlouhodobého partnera. Dále možnou spoluprací dojde k posílení infrastruktury.
4. Jaké vidíte negativní dopady na obec a její občany. Již z nákresu a prezentace, která je k dispozici na webu je jasné, že se jedná o rozsáhlý projekt, který může mít mnoho negativních dopadů na obec a občany, ale i majitelé pozemků. 
   
   Pro eliminaci veškerých dopadů na obec a občany (dopravní zatížení, hluk atd.) budou veškeré dopravní trasy zcela izolovány od dopravních tras obce a napojeny výhradně na silnici I/32, čímž bude zabráněno průjezdu dopravy přes obec. Zároveň bude vybudován ochranný val, který sníží hluk a vizuálně oddělí průmyslovou zónu od obytné části. Abychom minimalizovali negativní vizuální dopad objektů na okolní krajinu, bude průmyslová zóna koncepčně oddělena pásy zeleně, terénními úpravami a stromy, které pomohou zachovat přirozený ráz prostředí.
   
   Uvedenými opatřeními dojde naopak k oddělení stávající průmyslové zástavby či probíhající výstavby (zejména areál Bürger Transport) podél silnice I/32 a naopak obci uvedené oddělení pomůže neztratit její vesnický charakter.
   
   Objevují se také pochybnosti ohledně úbytku zemědělské půdy. Dotčené pozemky jsou však zemědělsky podprůměrné, a proto jejich využití pro průmyslovou zónu nepředstavuje ztrátu zemědělské produkce. Dále viz. odpověď na otázku č. 5.
5. Pakliže vezmeme v úvahu, že obec je vesnického rázu tj. i rodinné domy musí podléhat určitým pravidlům při výstavbě (např. typ venkovského domu, sklon střechy, zastavěnost v rámci pozemku apod.), nebude tento projekt takového gigantického rozsahu (cca 200 000 m2) v rozporu právě se zachováním statusu vesnice resp. vyčnívat s ohledem na další objekty. Jak je to se splněním energetické soběstačnosti apod. 
   
   Investor je v současné době na začátku celého procesu přípravy stavby. Nyní, jednáním s obcí, usiluje o dohodu o možnosti projednání svého záměru v rámci procesu změny platné územně-plánovací dokumentace. Proto jednáme o uzavření smlouvy s odkládacími podmínkami, jak pro plnění investora, tak ale zejména pro plnění ze strany obce (v zásadě se pro obec jedná o vyslovení souhlasů k jednotlivým krokům ke změně ÚP a následného povolování záměru).
   
   Postupných kroků, které mohou být v jejich průběhu ovlivněny, nebo přímo zastaveny obcí je při pořizování změny ÚP a povolování záměru, celá řada.
   
   Jednotlivými fázemi celého procesu, ve kterém bude investor muset prokazovat splnění všech standardů, z hlediska životního prostředí, krajinného rázu, energetiky atd. jsou:
   · Podání žádosti o změnu územního plánu
   · Projednání na zasedání Zastupitelstva-zadání změny ÚP
   · Stanovisko krajského úřadu
   · Zpracování SEA-komplexní zhodnocení vlivů na životní prostředí a veřejné zdraví
   · Veřejné projednání územního plánu
   · Vydání změny ÚP
   · Zpracování a projednání dokumentace EIA-posouzení vlivů konkrétního záměru na životní prostředí. V rámci procesu EIA se posuzují vlivy plánované stavby na veřejné zdraví a na životní prostředí, které zahrnují vlivy na rostliny, živočichy, ekosystémy, půdu, horninové prostředí, vodu, ovzduší, klima a krajinu, přírodní zdroje, hmotný majetek a kulturní památky a na jejich vzájemné působení a souvislosti.
   
   Až teprve následně:
   · Řízení o povolení záměru
   Ve všech těchto postupných krocích je obec rozhodným a neopomenutelným účastníkem, a to rovněž z pozice vlastníka některých dotčených pozemků.
6. Obec má cca 450 obyvatel (cca k 1.1.2024), dle přiložených podkladů by mělo v nových halách pracovat celkem 500 lidí, unese obec takovou kapacitu lidí v rámci dne (tj. dopravní infrastruktura, MHD, chodníky a další stezky pro příchozí a odchozí pracovníky na směnu atd.). 
   
   Dle záměru investora má být celkový počet zaměstnanců cca 300, přičemž počet personálu na 1 směně má být max. 180.
   
   Investor akceptuje naprosté oddělení areálu od obce a zamezení vjezdu nákladních vozidel do obce. Vlastní distribuční areál je dopravně napojován s ohledem na zcela nulovou potřebu průjezdu rezidenčními zónami. Co se týká pohybu zaměstnanců, předpokládá investor jejich dopravu buď vlastními osobními automobily, s odstavením na parkovišti zaměstnanců v areálu, nebo s využitím privátní autobusové přepravy zaměstnanců do a z areálu, dle potřeb směnného provozu.
7. Další bod ale neméně důležitý je každodenní chod obce, jakýsi standard, který tato obec nabízí a důvod, proč se sem lidé stěhují a staví nové domy. S tím pak i související problémy se životním prostředím (smog, světelný smog, hluk, kvalita půdy a vody apod.). 
   
   Dotaz zodpovězen v otázce č.5. V rámci případných procesů uvedených v bodě č. 5 budou nastaveny podmínky výstavby a provozování areálu.
8. Z lehce dostupných zdrojů víme, že lidé, kteří jsou napojení na zastupitelstvo jsou právě majiteli dalších pozemků, kterých se tento projekt týká, nejedná se v tom případě o střet zájmů nebo minimálně nemělo by to být prověřeno? Chápu, že z pozice vlastníka pozemku je prodej více než výhodný, to je jasné a pochopitelné. Také tito majitelé jistě o projektu vědí několik měsíců, proto tedy občané dostali informace teprve před cca týdnem.
   
   Proč právě v tomto případě obec neinformovala občany i prostřednictvím newsletteru, který pravidelně využívá k informování občanů (např. prodej kuřic, návštěva kominíka atd.). Vypadá to, jako by obec vlastně občany až tak jasně informovat nechtěla.
   
   Na jednání zastupitelstva dne 4.2. 2025, kdy měl být projednán obsah navrhované plánovací smlouvy s developerem vystoupili před projednáním bodu 2 zastupitelé, kteří mají v dotčeném území pozemky a sdělili tuto skutečnost na možný střet zájmů, čímž splnili jejich zákonnou povinnost. Dovolte, abych Vás upozornila, že zastupitelstvo je kolektivní orgán, rozhodující na základě většinového systému a vlastnictví pozemků zastupitele nevylučuje z rozhodování o této záležitosti.
   Ohledně formulování tohoto dotazu se musím ohradit, neboť obec o jednáních s investorem informovala v rámci usnesení zastupitelstva, stejně tak v místním newsletteru. Informace ze zasedání zastupitelstva jsou stručně shrnuty v usnesení zastupitelstva, které je zveřejněno na webu jako informace ze zasedání OZ, (v roce 2024 se zpožděním), usnesení visí fyzicky ve vývěsce před Obecním úřadem minim. 15 dní po jeho zpracování, často déle. Zpravodaj Obce (newsletter) poslední dva roky byl vydán vždy v prosinci. V prosinci 2024 v něm byly otištěny Informace ze zasedání OZ č. 5/2024 a 6/2024, kde byl bod - Záměr projektu skladovacích hal projednáván (Usnesení - informace OZ: Choťánky).
   
   Jak již jsem však výše uvedla, se zastupiteli obce jsme uznali potřebu lepší informovanosti občanů a nedostatky v komunikaci k záměru projektu skladovacích hal se budeme snažit v příštích měsících napravit.
9. Materiály, které jsou zveřejněné jsou zatím jediné dostupné —jak pro občany, tak i obec? Z dostupných materiálů je patrné, že informace nejsou dostačující ani nijak zvlášť relevantní k podpisu smlouvy, kterou jste se chystali podepsat. Z pozice obce byste přeci měli mít k dispozici mnohem více informací a podkladů k posouzení, řádné detailní studie apod. 
   
   Dotaz zodpovězen v otázce č.5.
10. Pokud uvážíme, že projekt bude podpořen a realizován, jaký plán má obec s naložením získaných finančních prostředků. Jaké investice a v jaké výši se budou realizovat? 
    
    Obecně do občanské vybavenosti, kterou nutně obec musí zajistit v souvislosti s rozvojem obce, viz. výše.
11. Jaká je aktuálně vize pro obec Choťánky. Bude zachován stále vesnický ráz, nebo je v plánu větší rozšíření a usilování o statut městysu, města, připojení k Poděbradům apod. Jistě při každém plánování zvažujete výhled min. v rámci 5-10 let dopředu.
    Viz. výše, obec musí zajistit občanskou vybavenost, která je nutnou podmínkou pro to, aby obec byla a mohla být samostatnou obcí.
12. Může FI Development poskytnout informace jakým stylem bude investor hledat zaměstnance? Dle dostupných zdrojů víme, že nezaměstnanost v této lokalitě je nízká. Budou mít zájem místní o zaměstnání nebo sem budou zaměstnanci dojíždět, nebo se pro ně vybuduje nějaké ubytovací zařízení?
    Viz. částečně zodpovězeno výše. Změna územního plánu, povolení stavby, výstavba, tj. celkem minimálně 5 let, a tedy v této fázi je to zcela předčasná otázka.
13. Jak je ošetřeno, že v budoucnu by mohlo dojít ke změnám oproti dosavadním plánům — např. zvýší se počet zaměstnanců, zvýší se počet kamionů apod.
    Dosavadní projekt tak, jak byl obci představen představuje maximální kapacitu využití.
    
    Projekt bude realizován v jedné etapě. Žádné další rozšíření provozu nebude možné, a to i s ohledem na regulativy, např. % zastavitelné plochy, které bude určeno v projednané a schválené změně územního plánu.
14. V případě, že bude projekt realizován, ale během výstavby nastanou komplikace (stržení vodních zdrojů pro studny obyvatel apod.), jaké pravomoce má v tomto případě obec. Jak v případě problémů bude situace ošetřena v průběhu výstavby.
    Projekt nepočítá se žádnou realizací nějakých mimořádných podzemních stavebních objektů. V jeho plném rozsahu se jedná o vytvoření ploch a prostor nadzemních. Investor dále ubezpečuje, že v rámci jeho týmu a v rámci přípravy i vlastní realizace stavby, bude samozřejmě i geolog, specializace hydrogeologie, geofyzika, enviromentální geolog a specializace sanace. Investor ve všech fázích využije zkušených spolupracovníků v této oblasti, kteří již tyto práce prováděli na projektech v blízkém okolí (např. sousední logistické centrum, Autosalon Louda apod.)
15. Jak bude investor řešit aktuální dostupnou infrastrukturu a její navýšení — bude se zvyšovat VN, dojde k opatření z pohledu vody a kanalizací, jak budou nakládat s užitkovou vodou apod. Občané využívají studnu k zalití trávníků kvůli šetření pitné vody, jak bude šetřit investor s pitnou vodu, má nějaká opatření?
    Investor se zavazuje uhradit veškeré náklady spojené s nutným rozšířením infrastruktury (vodovod, kanalizace, vedení VN atd.).
    
    Nadzemní vedení VN, procházející lokalitou, bude vyzdviženo, resp. alternativně přeloženo do polohy podzemního vedení. Toto bude závislé na dohodě investora s vlastníkem distribuční soustavy.
    
    Splašková kanalizace bude napojena dle požadavku VaK Nymburk. Veškeré náklady na napojení splaškové kanalizace či případné zkapacitnění je povinen uhradit investor.
    
    Likvidace dešťových vod bude v areálu řešena svedením do podzemní retenční/vsakovací nádrže s dalším využitím v rámci areálu (viz. též šedá voda).
    
    V areálu investor počítá s akumulací šedé vody a s jejím následným dalším využíváním (Šedá voda – odpadní voda z objektu mimo WC, kdy čištěním šedé vody vznikne bílá voda, tedy voda užitková vhodná pro další využití v budově jako je splachování WC, mytí podlah nebo zalévání).
16. Jak bude řešen ochranný val a zeleň — co konkrétně tam bude, kdo o to bude pečovat?
    Ozeleněný protihlukový val bude realizován zcela na pozemcích investora a nebude tedy zasahovat do okolních pozemků. Bude osázen vzrostlou zelení, která bude definována v rámci projektové přípravy, v části projektové dokumentace – sadové úpravy a ozelení areálu. Péče o val porostlý zelení/stromy by byl na straně investora - provozovatele, dle doporučení odborníků.
17. Jaké další zásadní změny se v rámci územního plánu, infrastruktury apod. chystají. Budou o tom občané informování včas a dostatečně jasně (web, newsletter, pošta)? Např. rozšíření železniční tratě, výstavba chodníků apod. 
    V rámci územního plánování a rozvoje infrastruktury se plánují další opatření, která mají přispět k lepší dostupnosti, bezpečnosti a celkovému rozvoji obce. Konkrétní změny a investice závisí na strategii obce a dostupných financích, ale mezi klíčové oblasti patří například rozvoj dopravní infrastruktury, modernizace veřejného prostoru, občanská vybavenost a zlepšení pěší i cyklistické dostupnosti.
    
    Jmenovitě jde o investice do občanské vybavenosti, 6/2025 zahájení výstavby prostor pro dětskou skupinu, v rámci liniové stavby výstavba železničního koridoru a rozdělení obce, nadjezd do staré části, uzavření přejezdů, zkapacitnění připojovaných komunikací.
    
    Co se týče komunikace s veřejností, obec bude klást důraz na otevřenost a transparentnost, proto budou veškeré důležité změny včas oznámeny prostřednictvím oficiálních informačních kanálů. Plánujeme využít webové stránky obce, newsletter, místní tiskoviny, sociální sítě a další dostupné formy komunikace tak, aby se k občanům dostaly jasné a srozumitelné informace. Cílem je, aby každý, koho se plánované změny dotknou, měl dostatek času se s nimi seznámit a případně se k nim vyjádřit.

Oznámení o konání informačního setkání s občany a vlastníky nemovitostí ohledně návrhu Plánovací smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí o koupi nemovitostí mezi Obcí Choťánky a společností FI Development CZ s.r.o., IČ: 285 50 137 a možnost podání podnětů